リースバックのメリットデメリット

売却は、資産を現金化するための一般的な方法で、特に資金が急に必要な場合に利用されます。売却後は所有権が完全に移転し、売却益を自由に使うことができます。例えば、住宅ローンの返済や新しい住居の購入資金に充てることができます。
リースバックは、特に高齢者や資金が必要な方に人気の方法です。売却後も住み続けられるため、生活環境を変えずに資金を得ることができます。これは、例えば、医療費や介護費用が必要な場合に有効です。

このコラムでは、リースバックのメリットデメリットを解説します。どちらを選択しようか悩んでいる方の参考になれば幸いです。

• リースバックと不動産売却のプロセス

不売却のプロセスは、まず不動産の査定から始まります。次に、信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を行います。購入希望者が見つかれば契約を結び、最終的に物件の引き渡しを行います。この過程では、価格交渉や契約条件の調整が重要です。
リースバックの場合、売却後に賃貸契約を結びます。賃料は市場価格に基づくことが多く、契約期間や更新条件についても事前に確認が必要です。リースバック契約には、賃料の見直しや契約更新の条件が含まれることが一般的です。

• • １. 不動産売却のプロセス
    

  • 1.無駄な出費を避ける
• まず、不動産会社に依頼して物件の査定を行います。査定では、物件の立地、状態、市場の動向などを考慮して価格が決定されます。
• 2.媒介契約の締結
• 不動産会社と媒介契約を結びます。専任媒介契約や一般媒介契約など、契約の種類によって販売活動の範囲が異なります。

• 3.販売活動
• 不動産会社が物件の広告を出し、購入希望者を探します。内覧会の開催や、インターネットを利用した広報活動が行われます。

• 4.購入希望者との交渉
• 購入希望者が現れたら、価格や条件について交渉を行います。ここで合意が得られれば、売買契約を締結します。

• 5.契約と引き渡し
• 売買契約を締結し、手付金を受け取ります。その後、残金の支払いと同時に物件の引き渡しを行います。登記の変更手続きも行われます。

• • ２. リースバックのプロセス

• 1.査定と相談
• リースバックを希望する場合、まず物件の査定を行います。査定額をもとに、リースバックの条件について相談します。

• 2.売却と賃貸契約の同時進行
• 物件をリースバック業者に売却し、同時に賃貸契約を結びます。これにより、売却後もそのまま住み続けることができます。
• 3.賃料の支払い
• 契約に基づき、毎月の賃料を支払います。賃料は売却価格の一定割合で設定されることが多いです。

メリットとデメリットの比較

• • １. リースバックのメリット

  • ◎住み続けられる安心感
• リースバックの最大のメリットは、売却後も同じ家に住み続けられることです。これにより、生活環境を変えずに資金を得ることができます。特に高齢者や長年住み慣れた地域を離れたくない方にとっては大きな利点です。
• ◎まとまった資金の確保
• リースバックを利用することで、家を売却してまとまった資金を得ることができます。この資金は、医療費や介護費用、借金の返済、投資など、さまざまな用途に活用できます。

• ◎固定資産税や維持費の削減
•  家を売却することで、固定資産税や修繕費などの維持費を削減できます。これにより、毎月の支出を抑えることができ、家計の負担を軽減できます。
• ◎相続対策
• リースバックは、相続対策としても利用されることがあります。家を売却して現金化することで、相続税の負担を軽減することができます。

• • ２. リースバックのデメリット

• ◎賃料の負担
• リースバックでは、売却後に賃料を支払う必要があります。この賃料は、売却価格の一定割合で設定されることが多く、毎月の支出として家計に影響を与える可能性があります。
• ◎賃料の上昇リスク
•  賃貸契約には、賃料の見直しや更新時の条件が含まれることがあります。市場の状況によっては、賃料が上昇するリスクがあるため、長期的な資金計画が必要です。
• ◎退去のリスク
•  リースバック契約には、一定期間後に退去を求められるリスクがあります。契約更新ができない場合や、賃料が支払えなくなった場合には、住み続けることが難しくなる可能性があります。
• ◎売却価格の成約
•  リースバックでは、通常の売却よりも売却価格が低く設定されることがあります。これは、買い手が賃貸収入を得るためのリスクを考慮しているためです。

  • ３. 不動産売却のメリット
    

  • ◎高く売れる可能性
• 市場で売却するため、物件は市場価格で売れることが多いです。リースバックよりも高額で売れる可能性が高く、特に需要が高いエリアや物件の場合、競争が激しくなることで価格が上がることもあります。

• ◎売却先を選べる自由
• 売却先を自由に選べるため、たくさんの買い手候補の中から高額で買い取ってくれる人を選ぶことができます。これにより、売却条件を有利に設定することが可能です。

• ◎売却後の選択肢が豊富
• 売却後は、賃貸物件に引っ越す、新しい家を購入するなど、さまざまな選択肢があります。資金の範囲内であれば、自由に住み替え先を選ぶことができ、ライフスタイルに合わせた住まいを見つけることができます。

• • • • ４. 不動産売却のデメリット

    • ◎売却後は住めない
    • 売却後はその家に住み続けることができません。住み慣れた家を手放すことになるため、特に長年住んでいた場合、思い出やコミュニティとのつながりを失うことがあります。
  • ◎買い戻しができない
  • 一度売却した家を買い戻すことは通常できません。将来的に家の所有者に戻りたいと考えている人にとっては、大きなデメリットとなります。
• ◎売却に時間がかかる
•  一般の不動産市場で家を売却するには、通常3か月から半年以上の期間がかかります。スピーディーな売却が難しいため、急いで資金を必要としている場合には不向きです。

リースバックが合う人、不動産売却が合う人

• • １. リースバックが合う人
    

    • ◎住み慣れた家に住み続けたい人
    • リースバックは、家を売却した後も同じ場所に住み続けたい人に最適です。特に、長年住んでいる家や地域に愛着がある場合、生活環境を変えずに資金を得ることができます。

• ◎まとまった資金が必要な人
• 医療費や介護費用、借金の返済など、急にまとまった資金が必要な場合にリースバックは有効です。家を売却して資金を得つつ、住み続けることができるため、生活の安定を保てます。

• ◎高齢者や固定収入がある人
• 高齢者や年金生活者など、固定収入がある人にとって、リースバックは住み慣れた環境を維持しながら資金を得る手段として適しています。賃料を支払う能力があることが前提となります。

• ◎相続対策を考えている人
• リースバックは、相続対策としても利用されることがあります。家を売却して現金化することで、相続税の負担を軽減することができます。

• ２. 不動産売却が合う人
  

  • ◎新しい住まいを探している人
  • 家族構成の変化や転勤などで新しい住まいを探している場合、売却が適しています。売却によって得た資金を新しい住居の購入に充てることができます。
• ◎資産を最大化したい人
• 市場が上昇しているときに売却することで、購入時よりも高い価格で売却できる可能性があります。資産を最大化したい人にとって、売却は有利な選択肢です。

• ◎維持費を削減したい人
• 物件を所有していると、固定資産税や修繕費、管理費などの維持費がかかります。これらの費用を削減したい場合、売却が適しています。

リースバックは何年住める？

リースバックで賃貸契約を結んだ家に住むことができる期間は、一般的には2～3年とされています。これは、リースバックの多くが定期借家契約で行われており、契約期間が2～3年と定められているためです。契約期間が満了すると、通常は借主に退去を求められることが一般的です。

ただし、定期借家契約であっても、契約期間終了時に貸主と借主の双方が同意すれば、再契約を結ぶことで住み続けることが可能です。また、借主の希望に応じて、更新が可能な普通借家契約で契約を結ぶことができれば、さらに長期間住むこともできます。このように、契約内容によって住む期間が変わるため、契約時にしっかりと確認することが重要です。

税金や費用の違い

売却時には、譲渡所得税がかかります。これは売却益に対して課税されるもので、所有期間によって税率が異なります。長期所有の場合、税率が低くなる特例があります。
リースバック時には、賃料が発生します。また、契約に伴う手数料や保証金が必要になることがあります。賃料は、売却価格の一定割合で設定されることが多いです。